Financement
FINANCEMENT
Les PRETS immobiliers
Nombreux sont ceux qui ont recours au crédit pour financer leurs acquisitions. Il peut être un levier financier, un parfait outil pour se créer un patrimoine, à condition de veiller à ce que l’endettement ne soit qu’une phase transitoire avant de réaliser la plus value de son acquisition.. Le bon sens impose de bien évaluer les limites de ses capacités d’investisseur comme d’avoir pris connaissance des différents prêts existant avant de s’engager dans une opération immobilière avec crédits.
LE PRÊT RELAIS
Le prêt relais ou le prêt achat revente est proposé aux propriétaires qui souhaitent acquérir un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu un bien mis en vente.
Souscrire un crédit relais offre la possibilité d’obtenir de la banque une avance sur le produit de la
vente future. Les fonds débloqués grâce à ce crédit de transition sur du court terme permette à
l’acquéreur de disposer du temps nécessaire pour vendre son précédent logement sans avoir à le
brader. De plus, il est généralement difficile de faire converger les dates d’achat et de vente.
TROIS FORMULES POSSIBLES :
1 – LE PRÊT RELAIS SEC
Cette formule convient pour l’achat d’un nouveau bien immobilier dont la valeur est inférieure ou égale à la valeur du bien vendu. Dans ce cas, la banque propose un relais « sec » soit une simple avance financière remboursée par la vente de son propre bien immobilier. Ici, l’avance sera donc à court terme : un an au maximum et l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts de l’emprunt.
2 – CRÉDIT RELAIS JUMELÉ OU PRÊT RELAIS ACCOMPAGNÉ D’UN PRÊT IMMOBILIER
Si le montant du prêt relais ne suffit pas à financer l’achat d’un nouveau logement, l’emprunteur doit alors combler la somme restante par un prêt immobilier. Tant que le premier bien n’est pas vendu, l’emprunteur rembourse chaque mois les intérêts d’emprunts de son prêt relais, en plus des mensualités de son prêt immobilier classique.
Il est aussi possible dans ce cas de bénéficier d’un paiement en différé : ici, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais sont capitalisés. Ils augmentent ainsi progressivement la somme à
rembourser au moment de la vente du bien. La mensualité est ainsi très allégée mais le somme totale à rembourser sera au final d’autant plus lourde, que la vente se réalise tard.
3 – LE PRÊT RELAIS AVEC « FRANCHISE TOTALE »
Cette formule est accordée pour une durée de 24 mois. Dans ce cas, l’emprunteur ne rembourse
pas les intérêts d’emprunts lors des 12 premiers mois. S’il vend son bien immobilier avant cette
échéance, il rembourse le capital du prêt relais et les intérêts dus pour les mois écoulés. Si l’emprunteur n’a pas vendu son bien dans les 12 premiers mois du prêt relais, il rembourse à partir du treizième mois les intérêts d’emprunts ainsi que ceux de la première année.
CRÉDIT AMORTISSABLE
Le crédit amortissable est la solution de prêt la plus répandue en France auprès des particuliers pour les financements immobiliers. Comme son nom l’indique il permet, à chaque souscripteur de ce type de prêt, d’amortir en même temps le capital dû ainsi que les intérêts dans la même mensualité.
Plus on avance dans le prêt et plus la part des intérêts dus diminuent laissant place à d’avantage
d’amortissement du capital. On dit communément que l’on rembourse les intérêts du prêt dans la
première partie de celui-ci et que l’on rembourse le capital dans la seconde. A chaque échéance on doit donc de moins en moins de capital à la banque on « amortit » donc le bien par ce biais.
Toutefois, selon les modalités du contrat, les mensualités peuvent également être dégressives ou
progressives si les échéances sont modulables. Chaque année, à la date d’anniversaire du crédit,
les mensualités peuvent varier de plus ou moins 30% selon la volonté et la capacité du client.
Enfin, le taux d’intérêt du crédit amortissable peut être fixe ou variable. S’il est fixe, l’emprunteur
sera perdant si les taux baissent et gagnant s’ils augmentent. Le plus souvent, les emprunteurs privilégient le taux fixe pour plus de sureté. Le taux variable est quant à lui composé d’un indice de référence et d’une marge. Il est généralement plus attractif mais révisable.
LE PRÊT IN FINE
Le prêt est favorable aux investisseurs qui souhaitent financer un bien immobilier destiné à la location.
Son remboursement s’effectue en deux temps :
Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts
d’emprunts ou bien ce capital emprunté n’est remboursé qu’au terme de l’emprunt, en une seule fois.
La banque s’assure de la capacité de remboursement de l’emprunteur en lui imposant le versement mensuel sur un produit d’épargne (une assurance vie par exemple) d’un montant prédéterminé. Cette épargne alimentée progressivement jusqu’à hauteur du capital emprunté représente une garantie de remboursement au terme du prêt.
Le principal avantage de ce prêt est fiscal : l’investisseur peut déduire de ses revenus locatifs les d’emprunts dont le montant total est plus élevé que pour un prêt classique.
N’oubliez pas que pour souscrire un crédit immobilier, la banque exige que l’emprunteur ait souscrit une assurance invalidité-décès, afin de couvrir ses mensualités comme le capital emprunté. Malgré son coût, cette garantie offre de quelques avantages : Si l’emprunteur décède en cours de prêt ou devient totalement invalide, cette assurance décès remboursera la banque. Lui ou ses héritiers bénéficieront alors d’un logement intégralement payé et d’une assurance-vie soumis au régime de transmission hors succession. En cas d’invalidité partielle, la prise en charge sera complémentaire à hauteur de l’incapacité
MODALITÉS POUR SOUSCRIRE UN CRÉDIT
Pour souscrire un crédit en nom propre auprès d’une banque dans le cadre d’un achat immobilier,
différents documents sont nécessaires:
● Carte d’identité pour personne seule, Livret de famille pour couple, Justificatif de domicile actuel
● Si salarié : 3 dernier bulletins de salaire (ainsi que celui du dernier mois de décembre car cumul
de tous les salaires de l’année) + contrat de travail
● Si travailleur non salarié : 3 derniers bilans + compte de résultat + statuts + KBis, Justificatifs de
revenus annexes (ex : revenus fonciers)
● 3 derniers mois de relevé bancaire des autres banques où l’emprunteur est client
● 2 derniers avis d’imposition
● Compromis d’achat
● Tableaux d’amortissement des prêts en cours
Dans le cadre d’un achat via une Société Civile Immobilière (SCI) les mêmes documents personnels doivent être fournis par chacun des associés.