NOS TRANSACTIONS EN TOUTE TRANSPARENCE

La loi Alur
Protection de l’acquéreur

LA LOI ALUR a été publiée au Journal officiel du 26 mars 2014. Elle prend l’appellation officielle de loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. La loi Alur sur l’immobilier instaure d’importants changements pour les locataires et les propriétaires.

MODALITÉS DE PURGE
DOCUMENTS OBLIGATOIRES

Les dispositions qui suivent s’appliquent à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété. Désormais pour pouvoir purger le délai de rétractation en cas de promesse de vente, ou le délai de réflexion préalable à un acte authentique de vente qui n’aura pas été précédé d’une promesse, sont remis à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, les documents et informations suivants * :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le copropriétaire vendeur en dispose.
• Tous les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur, à savoir :
  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente.
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

* Détail de l’actualité LOI ALUR – Article 54 / Promesse de vente de lot de copropriété – Entrée en vigueur 27/03/2014

Les modalités de notification des pièces annexes à la promesse de vente d’un lot de copropriété sont simplifiées notamment par l’ordonnance du 27 août 2015 qui, outre certains allègements quant aux documents à transmettre, autorise désormais à remplacer l’annexion des nombreux documents par leur remise préalable à la signature de l’acte, y compris sous forme dématérialisée si l’acquéreur l’accepte. Lorsque les documents sont remis préalablement à la signature, il convient d’être attentif à mentionner cette remise dans l’acte, au risque de ne pas faire courir le délai de rétractation immédiatement.

ALLONGEMENT DU DÉLAI DE RÉTRACTATION/RÉFLEXION *

Parmi les très nombreuses modifications apportées par la loi Macron, on retiendra que le législateur a choisi de porter de 7 à 10 jours le droit de rétractation et le droit de réflexion prévus par l’article L 271-1 du CCH (Loi 2015-990 du 6-8-2015 art. 210, II). Ce changement témoigne d’une volonté de rapprocher ce temps de réflexion du délai de 14 jours applicable en droit de la consommation.

PROTECTION DE L’ACQUÉREUR LA LOI SRU

La loi SRU relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains, votée en 2000 définit des règles en termes de mixité sociale, d’urbanisme (PLU) et sur la protection des acheteurs potentiels et des locataires. Délai de rétraction obligatoire lors d’un achat immobilier La loi SRU a mis en place un délai de rétractation de 7 jours en faveur de l’acquéreur non professionnel d’un logement neuf ou ancien. Les acquisitions de locaux professionnels ne sont donc pas concernées. Ce délai de réflexion incompressible et obligatoire court à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée lui notifiant l’avant-contrat. Lorsque l’acte authentique de vente n’a pas été précédé d’un avant-contrat, le projet de vente doit être notifié à l’acquéreur afin de lui ouvrir un délai de réflexion de 7 jours. Passé ce délai, si aucune manifestation de la part de l’acquéreur n’est notifiée, la vente est réputée ferme, sauf clause suspensive.

Cette rétractation n’a pas à être justifiée. L’acquéreur se verra libérer de son engagement sans avoir à payer de pénalités. Le but de ce dispositif est d’éviter que toute précipitation éventuelle lors de l’achat puisse nuire à l’acquéreur. Elle concerne l’ensemble des biens immobiliers, quel que soit leur type (neufs ou anciens, maisons ou appartements). L’interdiction d’un versement préalable à un non-professionnel La loi SRU interdit au vendeur non professionnel ou un particulier d’exiger un quelconque versement d’argent avant et lors de ce délai de rétractation. Limitant le risque de fraudes éventuelles, cette réglementation assure à l’acheteur une période de réflexion véritablement dénuée de contraintes ou de préoccupations financières. Interdiction des offres d’achat avec versement d’argent. L’offre d’achat, ou promesse (unilatérale) d’achat, ne doit faire l’objet d’aucun versement d’argent au profit du vendeur. Le versement d’un dépôt de garantie (environ 10 % du prix), encaissé par le vendeur afin de formaliser l’engagement pris est désormais interdit par la loi.

Modification du dispositif édicté par la loi SRU :

La loi ENL du 13 juillet 2006 a modifié le dispositif initial de la loi SRU. L ‘acquéreur non-professionnel peut désormais se rétracter durant sept jours de « tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ». Un professionnel de l’immobilier achetant à des fins personnelles, pourra, bénéficier de cette protection tout comme un particulier achetant un immeuble pour le louer. Le nouvel article L.271-1 issu de la loi ENL prévoit que ce délai de rétractation n’est valable que dans le cas d’un avant-contrat sous seing privé ou authentique. En revanche sont exclues du dispositif les offres unilatérales, les offres d’achats contresignés ainsi que pour les immeubles à usage mixte (professionnel et habitation).

La condition suspensive :

Cette clause permet à son bénéficiaire de se désengager d’un acte suite à un événement de nature imprévisible et postérieure à la signature. L’exemple le plus courant est la condition suspensive d’obtention d’un prêt qui soumet la réalisation de la vente à l’obtention par l’acquéreur du financement nécessaire. Ainsi en cas de refus de prêt tout acquéreur d’un bien bénéficie, de la possibilité d’annuler son acte d’achat sans dommage. L’acte rendu caduc, l’acquéreur récupèrera la totalité de son acompte

Il doit toutefois avoir respecté certaines modalités : La demande de prêt (portée au compromis de vente) doit avoir été faite dans un établissement bancaire au moins 10 jours après le compromis. L’acquéreur est tenu d’informer sous 30 à 45 jours après le compromis, l’agence immobilière du rejet de son financement. Cette clause suspensive peut aussi valoir dans les cas de droit de préemption par la commune ou à la suite du refus d’un permis de construire.

La garantie de vices cachés :

Tout acquéreur qui découvre un problème après la vente dispose d’une action contre son vendeur : il s’agit de l’action en garantie des vices cachés. Il ne peut y avoir vice caché alors que le vendeur l’ignore. Ainsi l’acquéreur n’a pas de recours sur tous les points visés par les diagnostics obligatoires fournis avant la vente.

L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans pour intenter l’action en garantie à partir de la découverte du vice.

Trois conditions doivent être remplies :

• Le vice doit être antérieur à la vente
• Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur 
• Le vice doit rendre le bien vendu impropre à l’usage auquel il est destiné

Selon l’article 1644, l’acquéreur peut obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix de vente. Si la vente est annulée, l’acquéreur rend le bien. Le vendeur lui restitue le prix du bien, les frais de procès et de mutation ainsi que les intérêts cumulés depuis le paiement.

Le juge peut mettre en place une simple action en diminution du prix. Dans ce cas, les experts doivent estimer la moins-value qui résulte de ce vice en fonction du coût des travaux à effectuer pour que le bien retrouve sa vraie nature. L’acquéreur se voit alors rendre une partie du prix et conserve le logement. L’acheteur victime de vices cachés peut se voir également allouer des dommages intérêts, si le vendeur est jugé de mauvaise foi.